不動産売却の流れ・必要なものがわかる!

はじめての方

サービスについて

売却の流れ

ご自宅を売却する場合は下記のような手順になります。
お客様のご要望に合わせて調査・査定から売却・引き渡しまできっちりとトータルに「すまいの査定カウンター」がサポートいたしますので、お任せください。
売却時、引き渡しにかかる費用などを事前に整理しておきましょう。

STEP 1


売却ご相談

ご希望のヒアリングを行います

● 売却にかかる費用・税金の確認

STEP 2


売却物件の調査・査定

売却物件について調査します

● 売却物件の調査時にご用意いただきたい書類
● 査定方法について

STEP 3


媒介契約のご締結

媒介契約を不動産会社と締結します

● 媒介契約について(レインズとは)

STEP 4


販売活動

購入者さまの探索と交渉を行います

● お客様の内覧

STEP 5


不動産売買契約のご締結

買主さまより手付金を受領し契約の成立

● 不動産売買契約時に必要なもの

STEP 6


お引き渡し前の準備

引越を済ませ、最終確認を行います

● 抵当権抹消の準備
● お引き渡しの準備、売却物件の最終確認

STEP 7


販残代金の受領
物件のお引き渡し売活動

● 残金決済の流れ(残金決済時に必要なもの)

STEP 8


確定申告

売却にかかる費用・税金の確認

❶ 主にかかる諸費用

仲介手数料

売買金額※1 速算法 料率(%)※2 速算法
200万円以下 5.5 5.5%
200万円超 400万円以下 4.4 4.4%+22,000円
400万円超 3.3 3.3%+66,000円

※1:消費税・地方消費税を含まない金額。
※2:不動産業者が消費税の課税事業者である場合。

印紙税 ... 1万円(取引価格1千万円超 5千万円以下の場合)

  • ※1:消費税・地方消費税を含まない金額。
  • ※2:不動産業者が消費税の課税事業者である場合。
  • ● 100万円超500万円以下は1千円
  • ● 500万円超1千万円以下は5千円
  • ● 5千万円超1億円以下は3万円

測量費 ... 約30万円~70万円前後

  • ※現況測量のみの場合10万円程度
  • ※境界杭の有無、面積、立地、接点、道路査定の有無によって変動

既存住宅状況調査費用(インスペクション) ... 約10万円程度

※調査内容により。また調査希望しない場合は不要

残地物撤去費用 ... 荷物量により

❷ 状況によって発生する費用

建物解体工事費用 ... 建物1坪あたり5、6万円~

※立地、外構、植栽によって変動。また現況渡しの場合は不要

住宅瑕疵担保保険 ... 約2万円(一本あたり)

建物契約不適合責任(雨漏り、構造上の欠陥等)を担保する場合

抵当権抹消費用 ... 約2万円(一本あたり)

ハウスクリーニング ... 約10万円前後

❸ かかる可能性がある税金

譲渡所得税 ... 金額は、以下のように計算します。

取得費

  • 土地・建物の購入代金や建築代金

    ※米建物は期間の経過により価値が減少していくので、用途や構造、経過年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引くことになる。

  • 購入時の税金

    印紙税・登録免許税・不動産取得税など

  • 仲介手数料

  • 測量費、整地費、建物解体費など

  • 設備費、改良費

  • 一定の借入金利子

譲渡費用

  • 仲介手数料

  • 印紙税

  • 借家人に支払った立退料

  • 建物解体費など

  • 売買契約締結後に支払った違約金

  • 借地権の名義書換料など

収入金額

  • 収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。

税率

  • 収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。

  • 所有期間が5年以下の場合

    「短期譲渡所得」ー 税率39.63%(所得税 30.63% 住民税 9%)

  • 所有期間が5年を超える場合

    「長期譲渡所得」ー 税率20.315%(所得税 15.315% 住民税 5%)
    ※この税率には、復興特別所得税が上乗せされています。復興特別所得税は、2037年まで適用される東日本大震災復興のための税金です。

特別控除額

土地や建物を譲渡した場合の主な特別控除
(特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます)。

  • 例1 マイホームを譲渡した場合...3,000万円

    ※被相続人の居住用財産(空き家)を売った場合にも、3,000万円控除が利用できる可能性があります。

  • 例2 居住用財産の買い替えの特例

    所有期間と居住期間が10年を超えるマイホームを買い替える場合、売却する家より新居の価格が高いときに、譲渡所得にかかる住民税、所得税を将来に繰り延べられます。

※いずれも適用に詳細条件有

登録免許税 ※相続などで不動産を取得する場合等

登録免許税は国に納める税金で、算出方法は、以下の算式で示すとおり、不動産価格(課税価格)に税率(0.4%)をかけた額(100円未満は切り捨て)になります。

ここでの不動産価格は、「固定資産評価証明書」に記載された不動産の評価額を指します。この価額が1,000円以上の場合、1,000円未満を切り捨てた額が不動産価格です。
固定資産評価証明書は、東京都23区では各都税事務所で取得でき、それ以外の地域では、不動産の所在地である各市町村役場で取得できます。窓口のほか、郵送での取得も可能です。また、相続登記時には固定資産評価証明書の添付が必要となります。

登録免許税の計算例 固定資産評価証明書に記載された
以下の不動産を相続した場合税の計算例

※特に相続に伴う取得に関しては、年度や状況によって一部免税になるケースもありますので、詳しくは税務署や法務局へご相談ください。

調査時にご用意いただきたい書類

すまい査定カウンターの場合は、査定専門店なので、場所がわかれば書類のご用意がなくても査定は“可能”です。
ただし売買契約時等には必要になる書類や、あれば査定がスムーズになるもの、価格等に影響がでる書類等もございますので、以下ご参照下さい。

❶ 契約までに必要になるもの

権利証、登記識別情報通知書

「権利書」とも呼ばれる、物件の特定と登記に使用する書類です。
平成18年から20年にかけては、新しく「登記識別情報」に切り替えが行われました。

様々な対策があるので、見当たらない場合も
お気軽にご相談ください。

固定資産税等納税通知書

こちらの書面には「固定資産税額」以外にも「不動産評価額」や「課税地目」など登記簿には記載されていない情報が記載されていますのでご準備をお願いします。ただし、こちらも万一紛失しても代用書類がありますので、見当たらなくてもお気軽にご相談ください。

ローン残高証明書

住宅ローン残債がある場合、完済価格を確認するため。

❷ あるとスムーズなもの

間取図または設計図書

敷地測量図、土地境界立合書等

購入時の重要事項説明書

マンションの場合、管理規約

マンションの場合、管理費等毎月の支払額

❸ 価格等に影響するもの

戸建の場合、建築確認済・検査済証

時期年代によってそれらを受けていないケースもあります。

修繕履歴、耐震や建築当時の評価関係資料

リフォームを実施されていれば、価格へ反映できる場合や、建築当時の書類がプラスの評価として見れるケースもあります。

物件取得時の売買契約書、領収書等

所得税の対象となる可能性もあります。詳細は「かかる可能性がある税金」を参照ください。

隣地との覚書等がある場合、その資料

周辺住民との取り決めや敷地についての承諾事項等がある可能性があります。ご不明な場合は当店が代行調査いたしますのでお申し付け下さい。

査定方法について

権利証、登記識別情報通知書

机上査定とは

取り急ぎ簡易的に金額をお知りになりたいお客様には、お勧めの方法で、事例データ、最低限の調査による簡易査定を行います。

現地査定とは

より具体的な金額をご提示する場合、現地調査の上、物件特性にあわせて「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」を用いて、事細かく査定いたします。

❶ 現地調査
  • 建物の状態
  • ライフライン確認
  • 境界確認
  • 越境物確認
  • 周辺状況(幅員など)
❷ 役所調査
  • 都市計画法
  • 建築基準法調査
  • 用途地域
  • 都市計画施設等
  • 道路
  • 建築協定
  • 建築計画概要書確認
  • 検査済証確認等
  • その他法令調査
    • ハザードマップ
    • 宅地造成規制法
    • 埋蔵文化財保護法
    • 農地法等
  • 道路調査
    • 基準法道路種別
    • 幅員
    • 私道負担内容等
  • ライフライン関係調査
    • 上水道
    • 下水道
    • ガス調査の埋設管状況
❸ 法務局調査
  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 地積測量図
  • 建物図面等取得
  • 隣地調査

売出(販売)価格と買取価格

同じ査定でも、個人客への売出(販売)価格なのか、不動産会社による買取価格を前提にしてるのかで、性質が全く異なります。
曖昧な理解をしてしまうと、トラブルにつながるケースもありますのでご注意ください。

売出(販売)価格とは

仲介会社が購入客を探す目的で設定する価格。
高く売れる可能性もありますが、時間がかかって値段が下がるケースもあります。

※無謀な査定価格を提示して、オーナー様の関心を引き、囲い込みを図るような業者もいるので注意が必要

買取価格とは

不動産会社が即時に買い取る価格。売出価格よりも下がる可能性が高い(販売価格の8割前後といわれています)。販売活動がなく売却時期が確実のため、スケジュールやプライバシーが重要な方にはお勧め。

仲介 買取
買主
一般の方 すまい査定カウンター（不動産会社）
メリット
  • 成約金額が買取と比べて高い
  • たくさんの人に物件の存在を知ってもらえる
  • すまい査定カウンター（不動産会社）がサポートします
  • 成約スピードが早い （弊社なら最短10日）
  • 直接の買取なので、仲介手数料不要
  • プライバシーを考慮した売却が可能
  • 査定額＝買取価格
  • 仲介で買い手が見つからない物件が決まりやすい
    （土地が広すぎる／整備がされていない／樹木が生えている等）
デメリット
  • 成約まで３か月～１年以上と時間がかかる
  • 仲介業者の査定額と差異が生じる可能性がある
  • 仲介手数料が掛かる
  • 不特定多数の方が物件を見に来る
  • 成約金額が仲介に比べて低い

※買取でもケースによっては仲介手数料が発生する場合もございます。

媒介契約について

不動産を売り出す際に、所有不動産をどのような条件で売却する活動を行うかを定めた 媒介契約を不動産会社と締結する必要があります。

「媒介契約」には
以下の3種類があります。

この３つの中から媒介契約を選択することになりますが、どの契約を結んだとしても最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。それぞれの媒介契約には特徴があります。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、この３つの違いを表で確認してみましょう。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社に依頼できる 複数社に依頼できる
自分で買主を探して直接取引をしてもOK 直接取引NG
不動産会社から売主への
報告義務なし		 不動産会社から売主へ
２週間に１回の状況報告		 不動産会社から売主へ
１週間に１回の状況報告
レインズへの
登録義務なし		 媒介契約締結後、
７日以内にレインズへ登録		 媒介契約締結後、
５日以内にレインズへ登録

※レインズとは「不動産流通機構標準情報」システムのこと。
　レインズに登録することにより、全国の不動産会社に物件情報を届けることができる。

レインズ（REINS）とは

Real Estate Information Network System の略称で、不動産会社同士が物件情報を共有するためのネットワークシステムです。

レインズシステムは国土交通省が指定した不動産流通機構により運営され、大手中小問わず全国の宅建業者がインターネット上で物件情報を共有しています。
複数の業者が取引に関わることで、不動産を売却したい人と購入したい人をスピーディに結ぶための公平で公正な仕組みです。

レインズを通じた流通イメージ

専任媒介契約の流通イメージ

一般媒介契約の流通イメージ

サービスについて

当社は地域に根付いた不動産査定専門です。
オーナー様のご相談内容に合わせて、担当チームを構成いたします。

多くの売買取引データがあり、AIによる査定と物件の特徴やご希望にあわせたご提案によって、スピーディーかつ的確なお取引を実現いたします。 そして、共通して当社が大事にしていることは【地道な活動】です。

インターネットが便利になり、ＡＩが発達しても、高額なマイホームの売買では、「実物をみたり、相談したいけど不安が多いし、何からは始めればいいのか？」そんな方も多数おります。

そのため、足を使うセールスや、お客様に安心してご相談頂ける環境づくりまで、専門家として様々な”地道さ”を大事にし、最後まで寄り添わせていただくことを大切にしています。

なるべく高く売りたい

媒介(仲介)サービス

確実に売りたい

お買いとり保証サービス

そのまま住み続けたい方

モデルリースバック

色々とご相談したい方

相談会ご予約

小さな疑問＆質問

なんでもお答えします。
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まだ検討をはじめたばかり…という方も大歓迎。

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